家賃保証システムが採用されることのメリットやデメリットとは

家賃保証システムのメリットとデメリット

家賃保証システムとは、家主が保証人と保証契約を締結することで、万が一賃借人が賃料不払いの事態に陥った場合に賃借人に代わって保証人が支払いを行い、後に賃借人に賃料相当額を請求して回収を図ると言うものです。

最近ではこの契約をデフォルトで契約に盛り込まれていることが多く、この業務を専門に取扱う保証会社も増加の傾向を見せています。

もちろん従来から、賃借人が入居する際に保証人を立てることが一般的に行われてきたのは事実です。

賃貸借契約は長期間の継続的な利用とその対価の支払いから成り立つ契約の為、賃料不払いのリスクが高いことが類型的に予想されているからです。

債務不履行の場合に保証人が立替払いすることを代位弁済と言いますが、弁済額が巨額になる可能性もあるため、両親やきょうだいなどの特別な人的関係にある人が保証人に立つのがむしろ通常でした。

しかるに今日では保証会社が保証人に就任することが多くなっています。

これには家賃保証システムを利用することに関係当事者に意義があるからですが、反面弊害も目立つようになり問題点も指摘されているところです。

そこで家賃保証システムのメリットとデメリットについて検討を加えて参りましょう。

まず家主といった債権者のメリットを考えてみましょう。

家主は貸主として家賃が収益の源泉になることから、常に賃料不払いのリスクに備える必要があります。

仮に借主が賃料を延滞しても、保証会社の代位弁済を受けることが出来るので不払いのリスクに懸念を抱く必要は事実上亡くなると言っても間違いありません。

それでは借主のメリットはどこに見出されるのでしょうか。

借主は入居に際して保証人を立てることを求められることになるのが通常です。

核家族化と少子高齢化が進んだ今日にあって、身近に連帯保証人候補になりうる人物を見つけるのは容易なことではありません。

あるいは家族がいても遠方に享受しているきょうだい等の事情が介在すれば、先方も保証人の地位に就任することに難色を示すことも大いに考えられるところです。

とりわけ都会の一人暮らしの老人や外国人では保証会社を利用しないことには入居条件を充たせないといった事態が発生することも想定されます。

そのような保証人を言い出すのが困難な事情を抱えている人にしてみれば、都会で賃貸物件に入居することを確実にすると言う側面を有しているとも評価できる訳です。

しかし翻って考えると弊害や問題点などのデメリットが存在することにも、注意を払う必要があります。

私たちの経済生活は一見安定しているように見えて、病気などをきっかけに失職の憂き目を見ればたちまち経済的困窮のリスクに直面することになるのです。

もちろんある程度の蓄えがあるでしょうが、個人差も大きく安定収入が途絶すれば賃料を支払うことが事実上困難になることは現実的リスクの形で顕在化することになります。

そのため、いざ賃料の支払いに延滞が生じると保証会社の代位弁済が行われる日がやってくることになりでしょう。

保証会社は営利事業で行っているので、当然取り立て回収も業務の一環に行われています。

保証会社は代位弁済について求償権を行使しているにすぎず、少なくとも法律の制限を逸脱違反等しない限り、過酷な取立てでアクションに出てくる事業者も存在しているようです。

代位弁済相当額の回収は保証会社の業績に直結することになるので、厳しい取立てに陥りがちになる傾向があるのは仕方がない側面もあります。

弁済の見込みが立たず、これから先の賃料の支払いも見込めなければ裁判などの法的手続きに進展し、短期間のうちに退去を余儀なくされる可能性もあるのです。

従って借主にとってみれば、退去のリスクにもなっている側面があるのは確かと言えます。

また問題点を抱える事業者が登場しやすい土壌には、家賃保証システムを業務にする会社等を監督する行政官庁が存在しないことも関係しています。

2011年には国土交通省が「賃貸住宅管理業者登録制度」では家賃の収納業務を行う事業者が対象とされましたが、延滞家賃取立業務だけを行う事業者は対象外になっている訳です。

おまけにこの制度自体が加入は任意で事業者の判断に委ねられているので、この制度を運用しても業務のありようを把握し、将来の法律制度などに反映させることが出来るか疑問と評価できます。

このような事情が関係して、現実に高額な延滞金や強制退去などの弊害が指摘されているほどです。

利息制限法などの規制が厳しくなった金融業から家賃保証会社を立ち上げる事例も目立っていることから、かつてのサラ金問題のように、将来的には保証会社の過酷な請求のおかげで路頭に迷う事例が増加することも懸念されています。

このような点を意識してか全保連などの保証会社の業界団体では自主規制ルールを策定して、適正な業務を遵守することを会員の事業者に呼びかけています。

しかし事実上保証人を立てることが、事実上入居の必須条件となっている以上、いわゆる「業法」を策定し監督官庁の監視の目が行き届く、環境整備が求められるところです。

最終更新日 2025年4月25日